【退房潮】万科你到底敢退不敢退？

万科如今骑虎难下，面对市场出现的困难而逆市促销，却引来了一番声势浩大的批评和退房，退房门事件是万科和王石继5月份的汶川地震处于风尖浪口后再一次面对舆论的压力和责难。万科有错吗？

先不说万科促销打折房价对于已经买了万科房子的那些业主有没有错，如果只是考虑这个市场的目前状况来说，万科没错。如今整个国内消费市场陷入了低谷，通货膨胀、紧缩银根、汇率走高、环保代价、物价上涨、成本居高不下、原油价格推波助澜，这一切的因素导致今年我们的经济举步维艰，何况汶川地震和随后的洪灾更是雪上加霜。所遭遇的情况也不仅仅独我国才有，在全球化经济浪潮的席卷之下，哪个国家有能独善其身呢？今天看到新闻，美国政府开始救市，就楼市，美国最大的房产公司房利美和房地美已经被政府给托管，高管自动卸职，看来次代危机的威力不是一般。在这样一个大的背景之下，国内的房市又怎么可能逆市而上、蓬勃发展？

我对房地产行业不关心，也不是很懂。但我现在就职的这家公司和房地产行业还是密切相关，如果说房地产是母行业，那么建材就是子行业了，总之往大的说是整个一个产业链里的一环，只不过房地产是源流，而我们只是中间提供材料的制造商而已。房地产的不景气自然而然会影响到我们，而且影响还很大。市场不说一片惨淡，但至少目前看来没有丝毫好转的迹象。万科在这种宏观环境背景之下促销降价销售可以说是顺应了市场要求的。面对居高不下的房价和市场的不景气，越来越多的消费者只会持币观望，成交量急剧下滑。最近上海楼市公布了一个数据：整体房价下挫23％、成交量下挫了65％。姑且不去说这个数据是否准确，但至少给我们传递了这样一个信息，楼市大不如前了。从99年开始，中国房地产行业经过近乎10年快速的高增长之后，面对宏观经济的危机也不能独善其身。而且我们消费者是有群居效应的，君不见去年股市大涨之时不管有能力还是没有能力的全部一哄而入？而之后股市开始急剧下挫之后套牢者无数。楼市也是如此，涨价的时候大家害怕到后来承受不起，跟风行为四起，你买我也买，贷款也要买。等到整个市场不景气开始，并且物价指数已经影响到了自己生活的时候，对待楼市也就持币观望状态了，当然似我这等连币都没有持只能是抱着幸灾乐祸的态度处于观望了。

万科的降价除了房地产行业的确出现了很大的泡沫之外，欲快速出完自己手中的楼盘恐怕也是为了资金回笼着想吧。今年对于企业来说不碲于两件事情：资金链和销售。这个两个因素是相辅相成的，资金链没有问题，销售情况好，资金回笼越快，那么企业更加顺畅快速发展，相反资金链出现了问题、销售又一塌糊涂则会呈现恶性循环。今年又有多少家公司因为资金链的问题到告以破产的边缘呢？国家宏观政策最主要的就是要紧缩银根，要谨慎处理放贷甚至不贷。据说杭州只有4家房产公司可以贷到款，可见银行对于现在这种楼市是如何的谨小慎微了。而在08月27日由央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，旨在要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，减少在房地产损失，规避银行风险的紧急调控。专家分析出来的信息就是：保银行、舍地产。这无疑对于那些资金链已经紧张到快要崩溃的房地产公司是雪上加霜。当然，我们可以幻想一下，类似万科这样全国性的房产公司似乎在资金链应该不会出现问题，也就紧张紧张而已，所以减价促销即使回笼资金，也是因为刺激市场。如果在说严重一点，无非是快速处理手中的存楼销售而准备过冬吧了。

既然万科降价销售没错，那么已经购买万科楼盘的消费者现在采取这样要求万科补差价或者退房的行为有没有错呢？

万科的楼盘在杭州很多都是郊区，而且万科的楼盘大部分都是小户型为主，这就说明真正要买万科的房子的业主基本上都是正处于创业阶段的年轻人为主，也就是75－85这代人，就算80后吧。如今在城市奋斗的年轻人如果要买房，家里底子本来就不厚的家庭，除了贷款做房奴之外，似乎也没什么大的指望。穷其大半生的积蓄和努力而为之奋斗的一套房子在买来一年甚至半年之后，竟然出现了房产公司折扣促销而缩水，的确是让人难以接受，更何况是这样一批真正苦苦奋斗的年轻一代呢。所以从感情上来说，如果我是万科的楼主我也无法接受万科这样的行为。

但你我都不是小孩子，自然知道这个社会不是以个人意愿为转移的。从买房签订协议缴纳房款之后，从法律的角度来说，我们应该知道就算和万科打官司，我们能够赢下来的机会很小。商品社会，从你购入商品的那天起，其实你就要承担相应的风险了，要么涨价要么跌价，愿打愿挨的事情两厢情愿的。要知道，当初买房时就算对方的促销员说得天花乱坠，但钱只要还是在你口袋里，还是你说了算的。但现在情况不同了，你已经签协议了，你已经交钱了，你还有什么谈判的筹码？何况万科这么大的房产公司怎么会不知道在协议内规定如果房价下跌是如何处理呢？何况，这样的处理自然还是以消费者倒霉为基础的。自然，对于那些还没有交付正式使用的业主来说，或许更加难受和难以接受。

我没买过房，也没有打算买房，这其中的猫腻我不甚清楚。中国房价离奇额的高到老百姓都无法承担却是现实，可见这个行业的泡沫已经堆彻到何等的高度了？如果市场的不景气就是一个洗牌和洗去泡沫的机会。而房价的高，似乎总不是房产公司一家能够做大的，而是这个行业整体环境所决定的。低价、中间审批程序、成本、暗箱操作、中介公司和炒房的........这些因素累计互相发生作用之后将房价提到了普通老百姓望而却步的地步。

所以如果现在万科开始降价，至少对于没有买房的人来说是好事，对于我这样压根就没打算买房的人来说就是看大戏。当然，我也很同情那些和我一样在这个城市奋斗的年轻人，的确买一套房子以予以家的思想对于我们太重要了，而降价则却是从感情上难以接受。但，对于那些炒房的人来说，我则以抱着幸灾乐祸的态度欣赏，因为房价炒高也有你们的功劳。

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今天在这里揣摩了一下万科的降价销售策略，不得不承认王石和他的万科此招的确很高明：

1、万科降价销售得罪的是已经买房的人，中国人生活不易，大部分买房的人一辈子或许就买一次房，只有炒房的人才会不停的买房。所以万科买房得罪的人是已经买房的，而那些没有买房处于持币待购的潜在客户是报以欢迎的姿态的，所以万科此招从潜层面上是支持了未购买的潜在用户，对于未来的发展来说，万科只会奠定一个比较良好的企业形象。毕竟大部分的老百姓对现在居高不下的房价是怨声载道；

2、加快行业的洗牌，房地产行业不景气已经是不争的事实。而居高不下的房价有炒房和那些只是借用房产来发财的短期行为的商人，面对经济低迷的到来，资产并不充裕的那些商人只怕是支撑不久了，万科的降价销售策略从侧面加快了这个行业的洗牌速度，清理那些资金并不充裕只想捞到好处的不良商家和资产的出局，从长远意义上来说是对行业发展有好处，也适应市场的发展要求，符合老百姓的期望。

3、行业不景气，预计未来2－3年之内中国经济会比较困难，大部分企业都高呼过冬的准备。万科此举难道没有长期潜伏过冬的准备？早作打算总比死死的咬住不放来得好，等到时机一到，凭借万科的能力和王石的魅力，东山再起不说轻而易举，至少在战略上予以的前瞻性的考虑吧。

4、从网友的回复当中可以看出，大部分人对万科还是持肯定态度，当然肯定不是支持，只是说能够理解万科的做法。否定和反对万科的无非是：购买者、炒房者和行业的其他企业而已。顺乎市场发展的企业才能活的更久，显然万科更加聪明。

5、万科降价也并非是全部的降价，降价的房产都是一些城乡结合地方的房产，可见万科出招谨慎而考虑周全。不全部降，则对市场只是一个引导，重要楼盘还是要坚挺一段时间，这样对公司来说触动不大，起到稳定的作用。而降价会带来一定资金回流，让自己更有充沛的时间和准备对待重要楼盘的销售和即将到来的冬天。

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新形势,新思维,新行动
---万科集团主要负责人在"松山湖会议"上的讲话

在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题：
一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场；
二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么；
三是未来16个月的对策和行动。

我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快?产品还是一样的产品?

有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.

深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求。我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.

错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归,必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.

我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.

泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心,但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.现在,我主要抓两件事:

一是住宅产业化项目的推进
这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.

我抓的第二件事是近期的调整策略
我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000 多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.

为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.

以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.

我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝万科：降价效应立显 8月多售近10亿＝＝＝＝＝＝＝＝＝

尽管业内还在津津乐道地讨论着万科华东大规模的降价行动，万科用销售数据表明这次降价是明智之举。昨日，万科宣布了8月份的销售数据，8月份公司实现销售面积47.4万平方米，销售金额40.7亿元，而在7月公司实现销售面积36.0万平方米、金额31.3亿元，环比销售面积增加了11.4万平方米，销售金额增加了9.4亿元。 在8月4日香港举行的中报发布会上，万科董事会主席王石表示，“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算”。尽管目前万科资金面比较稳健，但仍将进一步下调房价，增加小户型比例，并减少开工面积、减缓竣工速度、控制拿地面积。随后万科各地楼盘纷纷在8月下调了销售价格。　

业内专家表示，此次销售增加了10个亿，与万科在8月份的降价策略是分不开的。万科作为行业老大，在这波调控之时，体现了行业领袖的作用，带头降价，主动压低利润，符合了国家房地产调控的思路，同时自己也回笼了资金。尽管遭到了部分老业主的反对，但是万科降价已得到更多人的支持。而在昨日，万科执行副总裁兼董秘肖莉也否认了近期流传关于万科还将进一步降价的消息。 近日，一篇题为《新形势，新思维，新行动》的文章在网上迅速流传开来，文中表达了“敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉”的观点。 但也有知情人士表示，这篇正在网络流传的文章的部分观点与万科的做法暗合，这可能也是万科基于同行的压力，不能过于唱衰地产，让购房者的预期发生了变化。

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